楼上住户漏水问题

徐先生花费大量时间和**刚刚装（zhuāng）修好的房子，被楼上（shàng）住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部（bù）分屋顶（dǐng）浸泡（pào）起皮。找到楼上业主，答（dá）复是他家一点也没有漏，并（bìng）且很（hěn）不（bú）情愿配合检查问题。虽说（shuō）经物（wù）业公（gōng）司工程人员多次协调（diào）已解决了问题，但刘先（xiān）生心里还是不痛（tòng）快，认为物业在装（zhuāng）修管（guǎn）理上（shàng）没有（yǒu）尽到责任，所以拒绝缴纳（nà）物（wù）业管理费。对物业（yè）公司的（de）服务不满意，是否可（kě）以不（bú）交物（wù）业管理费？徐先生应该向（xiàng）谁（shuí）要求索（suǒ）赔？

案例分析：

1. 楼（lóu）上跑水可（kě）能由（yóu）两种原因（yīn）引起：房屋质（zhì）量不好导致水渗漏或者楼（lóu）上（shàng）业主（zhǔ）过失导（dǎo）致（zhì）跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司（sī）无关（guān），不涉及物业管理公司与业主的（de）法律关系（xì）。

2. 房屋（wū）质量不好导致水渗漏（lòu）涉及（jí）业主与（yǔ）开（kāi）发商之（zhī）间基于房屋买卖合同而（ér）产生的合同法（fǎ）律关（guān）系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水（shuǐ）致（zhì）使（shǐ）业主（zhǔ）遭受损失，开发（fā）商应当承（chéng）担违约赔（péi）偿责任。

3. 楼上（shàng）业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵（qīn）权法律关（guān）系，楼上（shàng）业主的过（guò）错导致楼（lóu）下业主（zhǔ）房屋遭受损（sǔn）失，该（gāi）行为已经构成对楼（lóu）下业主财产权利的（de）侵犯，构成侵犯（fàn）应（yīng）当承担侵权赔偿责任。

4. 物业管理公司在本案中涉（shè）及对（duì）受损业（yè）主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共（gòng）区（qū）域，该部分的物（wù）业（yè）服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特（tè）殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支（zhī）付费（fèi）用，业主没有理由拒缴物业管理费。